Informações básicas sobre a importância da convenção de condomínio

 

 

 

Administrar um condomínio não é uma tarefa fácil, são inúmeros os problemas em uma convivência condominial. Tanto pelo aspecto da organização financeira, quanto à questão da convivência entre os condôminos são tarefas de alta complexidade, e o síndico deve exercê-las com segurança. Sendo assim, para nortear o síndico em suas tarefas, no zelo no cumprimento de suas obrigações e dos demais condôminos, existe a Convenção de Condomínio.

 

Antes, devemos nos remeter a definição de condomínio, que é o conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas, mas de acordo com o Código Civil, como condomínio edilício, podemos entender, como um edifício residencial.

 

Cabe lembrar que, cada apartamento configura um imóvel exclusivo e para a boa convivência entre os condôminos, representantes das unidades residenciais, existe a convenção de condomínio.

 

A convenção de condomínio tem por finalidade organizar, e estabelecer as regras para a convivência harmônica e pacifica entre os moradores. Este documento, estabelece as regras no relacionamento condominial, regras de utilização de áreas comuns, restrições ao uso de garagens, etc.

 

Esta convenção condominial, pode ser instituída por escritura pública ou particular, mas para a sua aprovação, deverá contar com 2/3 dos votos representativos. Este documento não obriga somente aqueles que assinaram o documento, na reunião ordinária, mas também todos aqueles que convivem no condomínio, e são considerados condôminos, e até mesmo a própria unidade, que terá obrigações e deveres.

 

O importante saber, é que de um modo geral, e de acordo com o Código Civil e a Lei4591/64, toda convenção e condomínio deve abordar sobre questões essenciais no condomínio; tais como; discriminação das partes de propriedade exclusiva e comuns, modo de utilizar as coisas e serviços comuns, encargos e formas de contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias, modo de escolha do síndico e Conselho Fiscal, definições das funções, remuneração, atribuições do síndico, quorum e prazos para as convocações, contribuição para o fundo de reserva.

 

Podemos começar, pelas atribuições do síndico. O síndico do condomínio edilício, é escolhido pela maioria para exercer as funções de administração do condomínio, podendo ser condômino ou não, para exercer o mandato por prazo não superior a dois anos, permitida a reeleição, de todo modo, estas funções estão estabelecidas no Art. 1348 do Código Civil.

 

Cabe lembrar que, os deveres do síndico são impostos pela Lei, mas complementadas pela convenção, poderes estes, que poderão ser transferidos para uma administradora de condomínios, desde que aprovado em assembléia.

 

De qualquer forma, a principal função do síndico, é administrar o condomínio, representando os interesses comuns, prestando contas na assembléia ordinária anual e cumprir com a sua obrigação de zelar pela parte comum.

 

O conselho fiscal ou consultivo, nos termos do Art. 1356 do Código Civil, deve ser formado por três condôminos, com o mandato de dois anos, que tem como sua principal função o assessoramento o síndico na solução de problemas do condomínio e verificação das contas do síndico e do condomínio.

 

A convenção, tem uma importante função, qual seja, a de estipular os deveres dos condôminos em relação ao condomínio. Estas obrigações, estão dispostas noCódigo Civil, no art. 1336, que estabelece regras para o convívio dos condôminos. As principais, podemos descrever; contribuir para as despesas do condomínio, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada externa, dar a mesma destinação à sua unidade habitacional ao da edificação, etc.

Dentre outros deveres; a obrigação de pagar as despesas ainda que o imóvel esteja desocupado, o incorporador deverá pagar as despesas condominiais mesmo que a unidade habitacional não tenha sido vendida e a obrigação do rateio de gastos com advogados, em processos onde o condômino é autor ou réu.

 

Cabe ressaltar, que o descumprimento dos deveres descritos, pode gerar a obrigação de pagamento de multas, dentre outras punições possíveis.

 

Por outro lado, a convenção de condomínio, descreve as Assembléias Gerais e sua importante função, que possui a finalidade de deliberação sobre assuntos rotineiros, que constam na pauta do dia, mas também podem tratar de assuntos extraordinários e essenciais para o andamento das funções do condomínio.

 

Estas assembléias, podem ser ordinárias e extraordinárias. Cabe lembrar, que as assembléias ordinárias, de acordo com o Código Civil, devem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, sendo que, os avisos para estas reuniões, devem ser feitos dentro de um prazo razoável, por escrito, com aviso de recepção (art. 1354 do Código Civil). A convenção traz ainda a ressalva, nos termos do art. 1335, III, que o condômino não poderá participar e votar nas assembléias, se não estiver quite com o pagamento das obrigações condominiais.

 

O estatuto condominial, ainda estipula, de acordo com o compêndio civilista, os quóruns específicos a serem respeitados, sob pena de anulação das deliberações, tais como; alteração da fachada, imposição de multa que não esteja na convenção, para alteração da convenção, obras, construções de outros pavimentos, destituição do síndico, etc.

 

 

Fonte : jusbrasil.com.br